前の記事に、建築条件付きの土地を「建築条件」を外してもらって購入した話を書きました。
もちろん、条件付きですので、基本的には条件は外せません。
私たちの場合、条件を外すには交渉＝お金がかかったのですが、その話を詳しく書きます。
建てたい工務店は決まっているけれど、土地が建築条件付きの土地だった方の参考になれば幸いです。
条件付きの土地とは
建築条件付きの土地とは、「条件」のある土地のことで、
おおまかに言えば、
「その土地に家を建てる場合、決められた施工会社に依頼、一定期間内に請負契約を結ぶこと」です。
詳しくはSUUMOさんのページがわかりやすかったです。
条件は外せることがある→お金がかかった！
原則、条件は外せませんが、交渉（相談）することはできます。
結論を先にいうと、条件を外すのにお金がかかりました。
土地の値段が上がることになりました。
でも、条件は外せたのです！
私たちの場合、2通りの外し方を経験しました。
①土地の売主（不動産屋）に直接交渉する。
②見積もりをとっている工務店、施工会社、HMなどから交渉してもらう。
①の場合、
不動産屋さんに足を運び、該当の土地の購入を検討していると伝え、
「施工会社を選びたいので条件を外して土地だけ買うことはできますか？」
ストレートに聞いたところ、
＋190万円でできるとのことでした。（ただし、その場合、土地の契約だけ先に、近日中にする必要があるとのことでした。）
この金額は、購入する土地の広さや金額によって変わってくるかと思いますが、
それなりのお金がかかるということがわかりました。
②の場合
不動産屋と、見積もり取ってもらい中の工務店（指定とは別の施工会社）とで交渉
→近日中に土地を購入を条件に、190万円で条件を外すことの承諾を得たとのことでした。
工務店が土地を購入し、私たちがその土地と建物セットでその工務店と契約を結ぶ、ということらしいです。
一見、同じだけ土地の値段が上がったように見えますが、
この工務店によると、
「うちで土地を購入、請負契約をすることが決まれば、土地の売買にかかる手続き費用や手数料を省くことができる。」
とのことで、土地代は190万円かかるものの、実際には何十万円かはこちらでカットします。とのことでした。
（結局いくら安くなるかはわかりませんでしたが、個人で買うよりも安くなることが多いそうです。）
わかりにくいですよね？笑
その時はわかりませんでしたが、
結局、土地と建物、トータルで契約すると、その分諸経費が安くなり、無駄がなくなるということだと解釈しています。
取引の金額が大きければ、値引きもしやすくなりますよね。
条件を外してもらった理由
そもそもなぜ、条件を外したかったか？
それは、どの工務店（施工会社、HM含みます）で建てるか、じっくり選びたかったからです。
その土地の指定施工会社は、建売住宅を主に建てている会社で、
私たちが求めていた家のイメージと少し違いました。
どんな家にしたかったか、詳しくは別記事に書く予定ですが、
高気密・高断熱、ZEH(ゼッチ、ゼロエネルギーハウス)、
耐震等級３級、長期優良住宅、自然素材のナチュラルな感じな家・・などなど、
家に求めるスペックが明確でした。
指定の施工会社さんの建売物件も何件か見せてもらいましたが、コスパはいいのですが、
少し求めるものとは違いました。
建売ですので、できるだけ万人受けするように、可もなく不可もなくという感じ。
内装、外装も好みと違ったので、この施工会社でいいのかな？と不安になり、
条件付きの土地を買うことにためらいがありました。
でも、迷ってたら、また土地を逃してしまう！（第一候補の土地を買い逃していました。涙）
土地、まず押さえよう！！！
ということで、お金を払って条件を外してもらい、
土地だけ先に契約することになりました。
土地さえあれば、ゆっくり施工会社選びができます。
条件を外すのにかかったお金
結局、条件を外すのにかかったお金は、前述のとおり、190万円でした。
この190万円を高いと思うか、安いと思うか、、、、
この時点で、土地代だけで、予算の54％を超えていました。
半分以上です。恐ろしい・・・
希望していたエリアの土地が高かったのです。。。
条件を外したのに、指定施工会社で契約
無事、190万円を上乗せして、条件を外してもらい一安心。
本腰を入れて、気になる工務店やHMに見積もりをとってもらい、間取りの提案などしてもらいつつ、すすめていきました。
結果的に、合計6社に見積もりをとってもらいました。
A社→土地の指定施工会社（最初の段階で間取のプランや見積もりをしてもらいました。）
B社→SUUMOからの紹介で、予算に見合った中小工務店
C社→同じく、予算に見合った大手の工務店
D社→住宅情報誌などで見つけた、とってもいい感じの方向性ばっちりの工務店（高め）
E社→住宅見学会のちらしで見つけた、方向性いい感じの工務店（D社よりはやや安い）
F社→同じく住宅見学会で見つけたいい感じの工務店（やっぱり高め）
６社同時進行というよりは、最初の見積もり後は、どんどん絞られていく感じでした。
予算の都合上、１番お願いしたかった工務店さんとは早々にさよなら・・・
その後も、割り箸のように細長い土地が災いして、
規定のモジュールで建てられない、と断られた工務店も。
なんで予算の半分以上が土地なんだ！
とぼやきながら、予算に見合わない工務店は泣く泣くあきらめ、
予算は厳守しました。
結局、最後まで残ったのは、A社とB社でした。
でも、6社に間取りを描いてもらったことで、それぞれのいいところを足したり引いたりしながら、
自分たちがワクワクするような家になりそうな予感がしてきました。
大変ですが、できるだけたくさんの工務店やHMに間取りを提案してもらうといいと思います！
そして、ついにA社に決めることになるのですが、、、
[結論]建築条件付きには理由がある→メリットがある！
予算の都合上、6社のうち4社が離脱していき、残ったのはA社とB社の2つ。
しかも、そのうちのA社は、建築条件を外す前の指定工務店でした。
なぜか？
やっぱりコスパが良かったんです。
私たちの土地は特徴的な形状をしている（南北に細長く、隣家との境界30センチ、間口4.2m）上に、
1つの土地を分筆して（分けて）いるため、水道、ガスの引き込みが新たに必要でした。
特に、水道の引き込みは上下水道で見積額70万から90万ほど（100万超えるという話も）。
まぁまぁの金額です。
・狭小間口に対応でき、
・希望する間取り（延べ床面積）を叶え、
・なおかつ、水道引き込み代等を入れても予算内。
これらを叶えてくれるのはA社しかありませんでした。
スペック的には、B社がよく、オプションなしでもそこそこ希望の家になりそうでしたが、
予算内に収めるためには、延べ床面積を削るしかありませんでした。
ただでさえ、細長く狭小なお家なのに、これ以上延べ床面積を削られると・・・。
そもそも、土地の高いエリアを選んだ時点で、私たちの建てられる家は決まっていたのです。
建築条件付きの土地、ということは、
「この土地にはこの建物にするのがちょうどいいんじゃないですか？」ということだったのか！（と、思っている）
もっと予算のある人は、細長い狭小地は買わずに、四角い土地に広い家を建てます。
狭小地を狙ってくる時点で、あまり予算がない人たち→「建物のコスト押さえたら買えるよ！」
という良心的な設定にすら思えてきました。笑
結局、土地と建物の窓口が同じである方が、メリットが多いです。
窓口が同じなので手続きもスムーズですし、色々な面で融通がきくことがあります。
私たちの場合は、
・水道引き込み代込み。
・土地の条件を外すのにかかった190万円は、建物代にあて、当初の土地＋建物の売買価格は同じ。
この2点をA社から確約してもらえました。
それに加え、指定の施工会社でも、長期優良や耐震等級３級の取得が可能で、
間取りも自由に変更できることがわかりました。
もちろん、それに伴う費用はかかりますが、それはどこに頼んでも同じことです。
そんなわけで、ずいぶん遠回りをしましたが、
指定の施工会社A社に出戻ってきた私たちなのでした。
A社は注文建築を専門にしていないため、こちらから発信しないと、規定（いわゆる標準）の建物になってしまいます。
私たちは6社を比較するうちに、家に求めるスペックがさらに明確になっていました。
（※家のスペックについては後日別記事にて。）
A社の「標準仕様」とは違うものもたくさんあり、オプション扱いにはなりますが、
幸い、臨機応変に対応してくださり、今の所、希望の間取りや、希望のスペックを８割以上は満たしてくれています。
しかも予算内で。
ありがたいです。この記事を書いていて、ありがたいなーと改めて思えてきました。
以上、建築条件付き土地から条件を外したのに、結局条件に従ったお話でした。
ここまで読んでくださってありがとうございました！
