新築建売?中古物件?条件付き土地?注文住宅?

土地選び

家を探すとき、建てる時に、いくつか選択肢があると思います。
大まかに分けると、

①新築建売物件
②中古物件
③条件付き土地(売建住宅)
④工務店やHMに依頼(注文住宅)

などがあると思います。他にもあるかもしれませんが、ここでは私たちが経験した上記の4つのパターンについて、私たちの経験をもとに、買主目線で書いていきたいと思います。

①新築建売物件

新築建売物件のメリット
・土地・建物込みの値段なので、プラス諸経費を加えるだけで、
 全体でいくら費用がかかるか分かりやすい
→建物や土地の登記(手続き等)も一緒にするので無駄な時間や経費がかからなそうでした。
(私たちの場合、土地を買ってから、建物が引き渡されるまでの間、つなぎローンが必要となりました。)

すでに建っているものを見学できるので、好みに合うか合わないか、
 外観、床の色や壁の色、水周りのスペックなど自分の目で確かめられる。
(オプションがある建売もありました!食洗機導入、網戸、エアコン導入など。)

日当たりや、近隣との距離なども確認できる

すぐに入居できる。
→スケジュールがたてやすい。

・比較的一般的な間取りが採用されている。
→一般的に使い勝手のいいように作られているものが多かったです。
など。

新築建売物件のデメリット
構造、建築材料、断熱材等が選べない
→もちろん、希望するスペックを満たしている建売住宅もたくさんあります。
でも、もう建ってしまっているので、希望通りにカスタマイズはできません。

・比較的、最低限のスペックのことが多い。
→耐震等級や断熱等級等、建築確認申請がおりる最低限のスペックのことが多いです。
キッチン、お風呂、トイレ、洗面所なども、「過不足ないように」のものが多く、
こだわりがある人には向かないかもしれません。

・逆に、ライフスタイルや、家屋構成によってはいらない設備が付いていたりする
→太陽光や、床暖房等、いらないけど値段はひいてはもらえません。維持費もかかります。

もし、私たちが建売物件を買っていたらこうしていた!
立地や間取り等は気に入ったけれど、施工・構造等に不安がある場合、
ホームインスペクション(住宅診断)を利用できることを知りました。
費用はかかりますが、第三者機関に施工や劣化などの状態を客観的に診断してもらえるので、
見えない部分や住宅のスペックを調査、可視化してもらえると、
大きな買い物も納得してできると思います!

②中古物件

中古物件のメリット
安く購入できることが多い。
→状態のいいものや、リーフォーム済みの物件であれば、新築を購入するよりは安かったです。

・すでに建っているので、日当たりや近隣の環境が確認しやすい。
→新築建売物件と同じ理由です。

好きにリフォームできる(リノベーション)
→リフォームが必要なところだけ、または、骨組みだけ残してフルリノベーションしたりと、
予算に合わせて自由に家づくりができます。

中古物件のデメリット
リフォームが必要な場合がほとんど
・リフォームしてあっても好みでない場合も多い
・フルリノベーションする場合、新築を建てるのとあまり変わらない費用がかかることが多い。
・更地にして建て替えができない場合が多い
→一度更地にしてしまうと、もともと建っていた家よりも小さい家になる可能性が高いです。(昔の基準だとOKだったけど、今の建ぺい率にや基準だとNGになることがある。セットバックもそのひとつだと思います。)
・そもそも建て替え不可、という物件もある。

これらの理由から、私たちは中古物件探しを諦めました。
広くて魅力的な物件は結構あったのですが・・・・

③条件付き土地

条件付き土地というのは、
「その土地に家を建てる場合、決められた施工会社で一定期間内に家を建てます」という条件の付いている土地のことだそうです。

条件付き土地のメリット
間取りの提案プランがあり、その敷地に対してどんな家がたつのか想像しやすい
・ほとんどの場合、提案プランから変更が可能で、間取りの変更も可
→オプション費用は割高な印象です。
土地、建物の契約の窓口が1つで、手続きを進めやすい
・土地、建物の契約の窓口が1つなので、いろいろと融通をきいてもえるかも?(もらえた!)

条件付き土地のデメリット
施工会社が指定されているので、相見積もりがとれない
→ほんとそうです!適正価格か、信じるしかない。

土地を購入してから一定期間内に(おおよそ3ヶ月以内)にその施工会社と請負契約を結ばないといけない。(だそうです!知らなかった!汗)
→私たちは、施工会社をじっくり比較したかったので、結果的に条件を外してもらいました。なので、そんなに急かされることはありませんでした。

・(つまり)一定期間内で間取りや仕様を決めないといけない

・土地を購入してから、建て物の引き渡しまで、「つなぎ融資」が必要になる。
→土地購入から引き渡しまでが長くかかると、その分、つなぎローンの費用がかかってきます。

施工会社によっては、できること、できないことがある。得意、不得意なことがある。
→高気密・高断熱、耐震等級、オール電化、太陽光、意匠性のある間取り等、、、
こちらが希望するものに対して、そういう家を建てた経験がない施工会社だと対応してもらえないことがある。また、してもらえたとしても、施工が不慣れなので不安が残る。

私たちは、建築条件付きの土地の条件を外してもらい、
土地だけ先に契約しました。


土地はもう買い逃したくないので早く買いたい。
でも、どんな家を建てるか、どこで建てるか(施工会社=工務店やHMなど)はじっくり考えたい。

結果、190万円を支払って、土地の条件を外してもらったのです。
つまり、土地の値段が190万円高くなりました。

けれど、このことで、じっくりと何社も見積もりを取ったり、間取りを書いてもらう時間ができ、
自分たちの理想と優先順位、予算とのすり合わせもできていきました。

そして、最終的に、条件を外す前の、指定の施工会社さんに依頼することになりました!

えっ!?なんで!?

(詳細はまた後日、別記事にて!)

条件付き土地というのはやはり、色々と融通をきいてもらえるなーと感じたからです。
もちろん土地にもよりますし、不動産屋や施工会社にもよるとは思いますが、
私たちの場合は、それが一番ベストな方法でした。

また、ちゃんと書きます!

④工務店やHMに依頼(注文住宅)

注文住宅のメリッ
自由に住みたい家を作ることができる
→間取りや、どんな暮らし方をしたいか、プランナーと相談しながら自分たちにあった家が作れる。

家が建っていく様子を確認することができる
→地鎮祭から上棟式など、家づくりのプロセスに希望すれば参加できる。

・自分たちのこだわりたい部分や、好みにあった工務店を自由に選べる
→自分たちの思い描く家のテイストにあった工務店と出会えば、家づくりは楽しいものになると思います!

注文住宅のデメリット
工務店やHMを選ぶのに時間がかかる
→たくさんある工務店やホームメーカーの中から1つを選ぶのは本当に大変です。
住宅情報のサイトや、地域の不動産の広告をチェックして、自分たちのテイストにあった工務店やHMを何社か選んでいくのがいいと思います。

・自由度が高いため、こだわりすぎると入居までに時間がかかる
→HMなどではある程度の大枠が決まっていて、セミオーダーのような形をとっているところもあるようですが、基本的には間取りから、何から何まで選ぶことができます。

例えば、窓ひとつをとっても、窓の高さ、種類、サイズ、数、色、素材などなど、決めることがたくさんあります。特にこだわりがなければ、工務店にお任せしてもいいかと思いますが、そうすると、注文建築のよさがなくなる気もします。

必然的にコストが高くなる。
→上記のように自由度が高いだけに、理想を盛り込んでいくとその分費用がかかることになります。どこを残して、どこを削っていけばいいか、親身に相談につきあってくれる工務店選びが重要になってくると思います。

完成するまで仕上がりがわからない
→これは、建築条件付きの土地に家を建てる時も同じですが、
基本的には図面やイメージで進んでいき、建ててみないとわからないこともたくさんあると思います。
そのため、いろいろな完成見学会や、モデルハウス、ショールームなどに足を運んで、できるだけ自分たちのイメージを写真などで共有できるように準備が必要だと思います。

以上、長くなってしまいましたが、注文建築のメリット、デメリットでした。

結論→私たちとしては・・・

私たちとしては、
・予算をしっかり守る
・自分たちの方向性(建物のテイストや建物に求めるもの)にあった工務店を選ぶ

これさえできれば、
注文建築が一番理想だと思います!


予算は最初から、坪単価いくらぐらいか?
施工例を見て、いくらくらいかかっているか?把握しておくこと。
土地も合わせての予算も伝えておくと、それも加味して土地探しからお任せできます。

私たちはこの点で、プランニング、見積もりをしてもらったものの、
予算に合わなくて泣く泣く気に入っていた工務店とお別れしたのでした。。。。

予算、大事です!これから何十年も返してくローンなのですから。

あとは、自分たちの方向性→好きなテイストや家に求めるものを知り、
自分たちにあった工務店をえらぶこと。


家のテイストはナチュラル系、スタイリッシュ系、ビンテージ系、モダン系、和風、洋風、自然素材系、などなど・・・センスが合えば、ミスマッチも防げます。

家に求めるものは、高気密・高断熱、ZEH(ゼロエネルギーハウス・ゼッチ)、耐震等級3級、
長期優良住宅、パッシブデザイン、全館空調、などなど、、、家のスペックですね。

最初から工務店の得意なテイストと自分たちのテイストがあっていれば、こんなはずじゃなかった!ということも少ない感じがします。
方向性が同じなのですから、工務店側に安心してお任せでき、家づくりも楽しいものになるのではないでしょうか!

私たちも、
次建てるなら、自分たちのコンセプトにあった工務店やHMで注文住宅を建てたい!
です!

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